A consecuencias de la situación económica que sigue azotando el país se han desarrollado una serie de cambios en la forma que se compran y venden las casas. Ahora se requiere algo mas en su preparación y papeleo. Aunque se usan la mayoria de los mismos documentos — el formulario de la oferta, el contrato, las divulgaciones (aunque limitado en casos de casas rematadas), la solicitud para la hipoteca, el fideícomiso, etc., ahora aplican otras cosas, particularmente tratandose de las casas sobre-giradas, o “bajo del agua,” o las que se venden por remate, algo muy comun en este mercado.

Para los que se necesitan vender su casa por no poderla mantener son pocas las opciones, especialmente si debe mas de lo que vale en el mercado. Los dueños en estas condiciones intentan refinanciar o modificar su hipoteca esperando poderse quedar con su casa bajo mejores condiciones. Sin embargo, no siempre se logra esto. La venta “regular” se imposibilita por esas mismas condiciones – nadie querra ni podra comprar o financiar una casa por mas de lo que el mercado indica, especialmente por lo estricto que estan las reglas prestatarias. Ahora si pretende vender casa posiblemente lo pueda lograr a traves de una venta corta. Pero ¿qué involucra tal estrategia?

Para empezar, sepa que la venta por encautación hiptecaria es el resultado de no cumplir con los pagos a su debido tiempo. Los bancos pueden empezar este proceso tan pronto como el primer mes de retraso. En California el proceso dilata un total de 3 meses de notificación oficial (Notice of Default) y un mes adicional de notificación de la venta por el fideicomisario (Trustee’s Sale), o sea un total de 4 meses a partir de la fecha de la falta. Existe una confusión de lo que pasa despues de este proceso – ¿queda pendiente alguna deuda? ¿Le cobraran alguna multa? ¿Cómo quedaran las cosas? Las respuestas a estas preguntas depende de lo que haya hecho durante fue dueño. Si refinancio y le saco dinero a la casa despues de haberla comprado puede que deba algo sobre ese dinero – esto se conoce como un juicio de deficiencia (Deficiency Judgment), pero esto debera consultarlo con alguien que revise su situación específica para determinarlo.

Por lo general la venta corta, de acuerdo a un sitio cibernetico popular, es “la venta de una casa por menos de lo que se debe en la hipoteca. Si el prestamista esta de acuerdo con esa venta, el resto de la deuda generalmente se perdona. Los prestamistas no siempre aceptan tal propuesta, pero en su mayoria aceptan la perdida para evitar el proceso de encautación que es mas costosa y retrasada.”

A continuación algunos pasos que debe considerar al contemplar una venta corta:

Primero, aprenda lo mas posible de una modificación hipotecaria. Recuerde que logra mejores resultados con la honestidad. Lláme al prestamista y expliquele su situación para averiguar las posibilidades de quedarse con su casa. Ojo con esto; no es necesario acudir o pagarle a una agencia o compañía para realizarlo. Los bancos pueden ayudarle pero solo si entienden su situación y llena ciertos requisitos.

Segundo, consulte con expertos en el campo de la venta corta. No es necesario contratar a nadie inicialmente, por lo general los corredores inmobiliarios pueden orientarlo gratuitamente, informandole que hacer y como puede afectarle. Recuerde que estas personas saben lo que hacen y cómo funcciona. Asimismo puede consultar con un abogado y un contador quienes por un costo minimo, lo orientaran en lo aplicable en estos casos. ¿Qué tipo de ayuda puede esperar? Veámos:

• Aceso a un estudio comparativo del mercado o una opinión de valor de la casa (“BPO” como se le conoce en inglés).

• Asistencia en fijar un precio adecuado, ayuda con el mercadeo para lograr la venta.

• Preparacion de las digulgaciones indicadas protegiendolo de los riesgo en las representaciones de su venta corta asegurando las explicaciones indicadas en estos casos.

• Trabajo en la negociación de su préstamo

• Negocia el contrato de compra/venta con cualquier comprador

• Tramita o asiste en la tramitación de todo el papeleo requerido

• Asiste en el cierre exitoso del trato – anticipando y resolviendo cualquier obstáculo que se presente

Aunque el trámite se conoce como “venta corta,” el proceso lleva tiempo. El término se refiere al hecho que el banco reduce la deuda para facilitar la venta. Se esta vendiendo “corto” al valor del mercado y no al del préstamo. El proceso puede tomar mucho tiempo para recibir la aprobación del prestamista.

Por último, la venta corta no cura todo ni resuelve todos los problemas que enfrente. Hasta hace poco tambien tenia que lidiar con impuestos por el descuento, el cual se reconocia como “ingresos” para las declaraciones de rentas internas. Sin embargo, el govierno recientemente paso legislación aliviando esta situación a través de un perdon de sobre cargos por la rebaja de deuda con el acta “The Mortgage Forgiveness Debt Relief Act and the Debt Cancellation Act,” o la acta de perdon de deuda y cancelación de deuda para las deudas perdonadas. Debe consultar esto con un especialista en el ramo para determinar su efecto en lo personal.

Si usted se enfrenta decisiones como estas asegurese hablar con un agente licenciado con experiencia para evaluar sus opciones y los posibles beneficios de una venta corta.

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J. Mario Preza es licenciado en bienes y raíces y comentarista sobre el tema de las finanzas y los bienes y raíces. Puede contactarlo a través de este medio o al 415.850.4361 o casaxmenos@hotmail.com.